El Contrato de Arras: La señal previa a la compraventa del inmueble
Cuando se va a producir una compraventa de un inmueble, generalmente siempre se deposita un adelanto del precio para “reservar” dicho inmueble, como garantía de que efectivamente hay un interés.
La entrega de esa cuantía que se adelanta, se efectúa dentro de un marco legal, produciéndose el llamado contrato de arras, nuestro equipo de abogados propiedad inmobiliaria puede asesorarte en esta materia. Las arras son el dinero depositado previo a la compraventa, cuya función es la de crear un compromiso interpartes, sirviéndose como una garantía de la compraventa tanto para el vendedor como para el comprador. En dicho contrato, se estipularán los puntos clave del negocio que se va a desarrollar, tales como la formalización del contrato, el importe a pagar, la forma de abono, quién ha de responder por los gastos que se generen, etc.
Dependiendo del tipo de arras que sean, los efectos varían, existiendo actualmente tres clase de arras:
- Arras confirmatorias: estas arras suponen un anticipo del precio de venta, garantizando que esta se va a producir y sirviendo como una prueba de la perfección del contrato de compraventa. Al formalizarse el contrato, no cabe el desistimiento de la ejecución del mismo, pudiendo la parte cumplidora, exigir la realización o la resolución de la obligación, que se acompañará del resarcimiento de daños, así como el abono de intereses en ambos casos.
- Arras penales: los efectos de las arras penales son diversos dependiendo de quien incumpla con la obligación; si lo hace el comprador, perderá la cantidad entregada, pero si el incumplimiento viene dado por parte del vendedor, este habrá de devolver el doble de la cantidad que recibió. Asimismo, se puede exigir la obligación, aunque exista desistimiento por una de las partes; es decir, que la parte cumplidora, podrá resolver el contrato o exigir su cumplimiento con las indemnizaciones pertinentes.
- Arras penitenciales: se denominan también como arras de desistimiento. Son las que autorizan a arrepentirse del contrato, perdiéndolas el comprador o restituyéndolas dobladas el vendedor.
La cuantía a abonar, queda totalmente a disposición de las partes, mediante acuerdo, pero es totalmente necesario estipular los efectos de la “reserva” o “adelanto” de precio que se de en el contrato de compraventa, aludiendo también a la posibilidad o imposibilidad de desistimiento del mismo.
Los efectos de las arras, en caso de omisión de su tipología en el contrato previo, serán; confirmatorias, en defecto de pacto, o supletoriamente, penitenciales. Si se duda entre si son penales o penitenciales, deben considerarse penales, siendo solamente penitenciales si se desprende claramente del contrato esa función.
Ante la diferente casuística, y para evitar las nefastas consecuencias económicas que las arras pueden producir, lo óptimo es consultar el clausulado de dichos contratos con un abogado, en aras a dilucidar ante qué tipología de arras se está, así como los posibles efectos que estas pueden provocar en caso de que se produzca un incumplimiento del mismo, independientemente de si es comprador o vendedor.
