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Quiero compra una vivienda y me han ofrecido firmar unas arras para reservarla ¿qué tengo que hacer?

La figura de las arras es muy común cuando se quiere efectuar un compromiso de compraventa; el comprador entrega un dinero al vendedor ratificándolo ambos por escrito, mediante la firma de un contrato de arras. Ese dinero, se descuenta después del precio de compraventa, quedando reservado el inmueble al comprador que las deposita.

Se distinguen tres tipos de arras dependiendo de la finalidad que se le quiera dar a esa entrega de dinero; penitenciales, confirmatorias y penales. Es muy importante que se defina bien qué tipo de arras se firman, pues las consecuencias jurídicas de cada una de ellas distan mucho entre sí.

  1. Arras penitenciales o de desistimiento; son las más comunes en la compraventa de inmuebles. Con la ratificación de estas arras, en caso de incumplimiento del contrato, la parte compradora pierde la cantidad entregada como compensación a la parte vendedora. Por otro lado, en el caso de ser la parte vendedora quien incumple el contrato, ha de indemnizar a la parte compradora con el doble de la cantidad entregada. Las arras penitenciales están recogidas en el Art. 1454 del Código Civil.
  2. Arras confirmatorias; estas arras funcionan como un anticipo del precio, además de ser la expresión de la fuerza vinculante del contrato. En el caso de incumplimiento tanto por parte del vendedor como del comprador, la parte perjudicada podrá exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños, y el abono de intereses en ambos casos. Este tipo de arras se encuentran en el Art. 1124 del Código Civil.
  3. Arras penales; establecen una garantía del cumplimiento del contrato puro. En el caso de que produzca un incumplimiento, se procederá a la pérdida, total o parcial, de las arras por parte del comprador. Si el incumplimiento se realizase por parte la parte vendedora, esta habrá de abonar el total de las arras más el importe convenido en el contrato. En estos casos no existe la posibilidad de reclamar el estricto cumplimiento de la obligación establecida en el contrato. Este procedimiento se usa como sistema de fijación previa de la liquidación de posibles daños y perjuicios que puedan derivarse del incumplimiento de la obligación contractual, estando regulado en los artículos 1152 y 1153 del Código Civil.

Desde Luis Pérez & Asociados Abogados le asesoraremos en esta tipología de procedimientos, para asegurar la defensa de sus intereses. Nuestro horario habitual es de lunes a jueves de 9 a 14 y de 16 a 19 y el viernes de 9 a 14, pudiendo consultar por medios telemáticos o pedir cita para ser atendido en presencia.

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