¿Expediente de dominio o expediente del demonio?
El expediente de dominio es un procedimiento notarial cuyo objetivo es la acreditación de la adquisición del dominio de una finca para posibilitar un título válido y eficaz que sirva de base para su inscripción registral cuando no esté inscrita en el Registro de la Propiedad.
No es cuestión baladí la que se suscita cuando la transmisión de bienes inmuebles, tanto por la compraventa o la donación; como por herencia, se lleva a cabo sin existir una inscripción del bien en el registro de la propiedad. El Registro de la Propiedad es una institución del Estado, cuya finalidad es dar fe y amparo a los actos jurídicos, que afectan a la propiedad o a los derechos reales sobre bienes inmuebles, ya sean éstos de titularidad pública o privada. En otras palabras, da publicidad a la situación jurídica de un inmueble en cuanto a titularidad, transmisiones y cargas que la gravan (como son, por ejemplo, hipotecas); y salvaguarda los derechos que han accedido al registro. Es, pues, la base de la seguridad jurídica en lo que a bienes inmuebles se refiere.
Cuando se adquiere un inmueble, que no consta en el Registro de la Propiedad, se puede lograr su inmatriculación con el denominado “expediente de dominio”. Es un procedimiento notarial que sirve para conseguir una base lícita para validar y reafirmar sus derechos sobre la misma y garantizar su acceso al Registro de la Propiedad, sea mediante la inmatriculación de la finca en el Registro; sea por la reanudación del tracto registral; o, en fin, por trasladar el exceso de cabida. La ley Hipotecaria es la que recoge todos estos supuestos, así como la tramitación del expediente de dominio, cuya regulación se encuentra actualmente en el art. 203 LH.
¿Quién gestiona estos expedientes de dominio?
Tras la reforma de la Ley Hipotecaria y del Catastro llevada a cabo en 2015, los procedimientos se reunifican en un único proceso, tramitado en vía notarial. Ciertamente, se trata en teoría un proceso más rápido y más barato, lo que no excluye que sea una materia tortuosa y con mucho requisito y problemática en su desarrollo, casi siempre viéndose abocada a su resolución en un juicio declarativo. Nuestros abogados de propiedad inmobiliaria pueden ayudarle en este proceso o ante cualquier consulta que pueda tener al respecto.
Aunque compartan la figura del expediente de dominio para su tramitación, las tres figuras son muy diferentes y atienden a diversas situaciones; la inmatriculación de la finca en el Registro se da cuando de dicho inmueble no existe ningún tipo de inscripción, es decir, la inmatriculación se produce cuando es la primera vez que se anota la finca en cuestión en el Registro. Para inmatricular una finca, se puede efectuar mediante el expediente de dominio, existiendo también la posibilidad de hacerse a través de la presentación de un título publico traslativo del dominio, o mediante sentencia judicial.
La reanudación del tracto (art. 208 LH); las fincas registradas en España tienen un folio donde se cuenta su “historia”, es decir, donde se ve de manera cronológica quien ha sido su dueño de manera constante e ininterrumpida, lo que se denomina como tracto sucesivo. Cuando uno o varios titulares no han registrado su derecho, la cadena se rompe, y se interrumpe el tracto sucesivo. Si no se puede reanudar aportando los títulos intermedios omitidos, se ha de proceder con el expediente de dominio.
Exceso o defecto de cabida (art. 201 LH): si la finca tiene una cabida real superior o inferior al 10% en comparación con lo anotado en el Registro, habrá que proceder de igual forma a solventarlo mediante expediente de dominio, remitiendo el artículo 201 LH al 203 LH, estipulando particularidades para su tramitación.
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